شناسه : 29146
س, 03/24/1401 - 09:35
نویسنده : استان آذربایجان غربی
عکس
اجاره بها به بهای ب یخانمانی

یادداشتی از برادر هادي غلام حسيني

بازار مسکن و اجاره بها در اقتصاد ایران با سرعت نور از اقتصاد‌های لیبرالی و نئولیبرالی عبور کرده است و به مکتب آزادی بی‌حدو حصر رسیده است، به‌طوری‌که هرچقدر که مالک حقیقی و حقوقی دلشان می‌خواهد، نرخ‌ها را بالا می‌برند از این رو بدون تعارف باید گفت در هیچ یک از کشور‌های دنیا وضعیت نرخ زمین و ساختمان و اجاره بها همانند ایران نیست و مشخص نیست چه زمانی این وضعیت قرار است پایان یابد و این حوزه سروسامانی به خود بگیرد.

برخی‌ها می‌گویند ساماندهی نرخ زمین و ساختمان و اجاره بهای مسکن با مقوله بودجه کشور و سیستم بانکی و فضای نامساعد کسب و کار بی‌ارتباط نیست، زیرا وقتی دولت و شرکت‌های دولتی کسری بودجه خود را از نظام بانکی ایران تأمین می‌کنند و بدهکاران بانکی نیز بدهی خود را با بانک‌ها تسویه نمی‌کنند و بانک وثایق وام گیرندگان را تملک می‌کند، چاره‌ای جز این ندارند که در جهت افزایش ارزش دارایی‌های خود که عموماً زمین و ساختمان است، فعالیت کنند، از این رو شاهد معاملات مکرر ملکی بین بانک و شرکت‌های بانک یا شبکه‌ای از اشخاص وابسته به بانک هستیم تا به واسطه سفته بازی ارزش دارایی بانک آن‌قدر بالا برود که بانک ورشکسته نشود.

برخی از مطالعات نشان می‌دهد از دهه ۸۰ که دولت وقت تأسیس بانک‌های خصوصی و خصوصی خانوادگی را در کشور کلید زد، شاهد تشدید تورم در حوزه زمین و ساختمان و اجاره بهای مسکن بودیم، زیرا برخی از کارشناسان بر این باورند که صاحبان این بانک‌ها اشخاص عموماً حقیقی هستند که ورشکستگی بانک می‌تواند آن‌ها را با مشکلاتی، چون زندان طویل‌المدت خود و اطرافیان روبه رو کند. از این رو این بانک‌ها از هیچ فرصتی برای افزایش ارزش دارایی‌ها فروگذار نکردند.

 

دود کسری بودجه دولت و بدهی‌های بانکی در چشم مستأجران

یکی از سرمایه‌های مورد علاقه اغلب صاحبان دارایی در اقتصاد ایران خرید زمین و ساختمان است و نکته اینجاست که بر خلاف تصورات، این بازار تنها با چند معاملات مکرر با افزایش نرخ مواجه می‌شود، به همین جهت گفته می‌شود وقتی بانک‌ها با پدیده بدهی‌های معوق روبه‌رو شدند، وثایق ملکی را تملک و برای رشد ارزش این دارایی‌ها بین بانک و شرکت‌های تابعه و وابسته به بانک معاملات مکرری شکل گرفت که در دهه‌۸۰ و‌۹۰ ارزش زمین و ساختمان به حدی بالا رفت که امروز کالا‌های مذکور به کالا‌های سرمایه‌ای تبدیل شده‌اند و دیگر متقاضیان مصرفی ملک به این سادگی‌ها نمی‌توانند خریدی انجام دهند.

در این بین هر چقدر که کسری بودجه دولت و عدم پرداخت بدهی بدهکاران بزرگ بانکی به بانک‌ها برای سیستم پولی کشور کسری و ناترازی در تراز نامه ایجاد کرده‌است، این ناترازی به رشد قیمت یکی از دارایی‌های بانک‌ها یعنی املاک و مستغلات منتج شده است، درپی این رخداد نیز افزایش سقف قیمت مسکن، بر سر مستأجران آوار شده است، تا جایی که امروز مستأجران با رؤیت نرخ اجاره مسکن گویی از خواب اصحاب کهف بیدار شده‌اند.

 

تراز ریخت و پاش بانک‌ها با تورم مسکن

از آنجایی که افزایش نرخ زمین و ساختمان در کشور به ترازکننده ترازنامه سیستم بانکی تبدیل شده است، به نظر می‌رسد وزرای راه و شهرسازی یا اجازه ورود به بازار زمین و ساختمان جهت ساماندهی وضعیت را ندارند یا اینکه اصلاً نمی‌دانند ریشه این سفته‌ها بازی‌ها و معاملات مکرر زمین و ساختمان و رشد اجاره بها کجاست. به هر روی از آنجایی که فرایند فوق در نهایت دودش به چشم اجاره‌نشینان و همچنین متقاضیان مصرفی مسکن می‌رود، بهتر است در یک اقدام انقلابی تمامی دارایی‌های ملکی سیستم بانکی به سرعت با هر نرخی که قابلیت نقد شوندگی دارد نقد شود و الباقی ناترازی سیستم بانکی نیز به شکل اوراق مالی در بازار سرمایه به فروش رسد تا در گذر زمان این ناترازی از سود ناشی از عملیات یا سرمایه‌گذاری‌ها تسویه شود.

 

راهکار‌هایی برای کنترل بازار اجاره

فی الحال با وضعیت فعلی بازار اجاره بها و مستأصل بودن ۸‌میلیون اجاره‌نشین جا دارد دولت افزایش بیش از ۲۵ درصد اجاره‌ها را غیر‌قانونی اعلام کند و یک نرخ پای سقف و کف هم برای اجاره مسکن در هر منطقه شهری تعیین کند. از سوی دیگر اشخاصی که خانه خود را خالی از سکنه نگه می‌دارند یا نرخ مصوب اجاره بها را رعایت نمی‌کنند با هماهنگی سازمان امور مالیاتی باید مشمول پرداخت مالیات قابل ملاحظه‌ای قرار گیرند، در غیر این‌صورت خدمات آب، برق، گاز و تلفن این منازل باید قطع شود.

 

تشویق مالکان مسکن برای ورود به‌صنعت اجاره‌داری

از سوی دیگر مالکانی که به صنعت اجاره داری با شروط تعیینی وضع شده توسط دولت کمک می‌کنند، می‌توانند مشمول تخفیف‌های مالیاتی یا دریاف کنتور جدید آب، برق، گاز و تلفن قرار گیرند، با توجه به اینکه برخی از مالکان برای فرار از بد مصرفی و محاسبات تصاعدی نرخ آب، برق و گاز مصرفی خانه خود را خالی یا کم‌استفاده نگاه می‌دارند، می‌توان نگرانی این افراد را برطرف کرد تا این اشخاص سریع دارایی خود را به صنعت اجاره‌داری مسکن وارد کنند.

 

ممنوعیت پرداخت تسهیلات به خانه‌های خالی

از سوی دیگر دولت باید با بانک‌ها هماهنگ کند تا به وثایق ملکی که خالی از سکنه است اصلاً تسهیلات پرداخت نکنند تا اشخاصی که با سند خانه‌های خالی دائماً از بانک‌ها وام می‌گیرند مجبور به اجاره دادن خانه شوند.

 

تغییر مدل کسب درآمد املاکی‌ها

هم‌چنین مدل کسب درآمد مشاوران املاک باید تغییر کند، زیرا وقتی درآمد این صنف با افزایش نرخ مسکن و اجاره بها رشد می‌کند، طبیعی است که این صنف در زمین افزایش قیمت مسکن و اجاره بازی کند، در حالی که رشد بدون ضابطه در این بخش‌ها برای کشور معضل جدی ایجاد کرده‌است و بدتر از همه آنکه وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم تاکنون یک نشست هم با موضوع ساماندهی بازار زمین، ساختمان و اجاره بهای مسکن برگزار نکرده است.

تورم و بی‌درو پیکری بازار اجاره بهای مسکن در سال ۱۴۰۱ یکی از بدترین وضعیتی‌هایی است که اقتصاد ایران تا کنون به خود دیده است، زیرا هیچ قاعده منطقی، روشن و قابل فهمی در بازار اجاره بها وجود ندارد و مشخص نیست چرا بازار  اجاره در سه‌سال اخیر تورم ۳۰۰‌درصدی را تجربه کرده‌است.

 

بانک‌های خصوصی هم باید وام ودیعه مسکن دهند

قیمت‌ها آن‌قدر به شکل نجومی و تصاعدی بالا رفته‌است که اشخاصی که در مناطق میانی تهران مستأجر هستند با همین منابع در سال‌۱۴۰۱ یا باید به جنوبی‌ترین نقطه تهران عزیمت کنند یا اینکه به حاشیه‌های تهران هجرت کنند، این وضعیت برای برخی از مستأجران آن‌قدر سخت و غیر قابل باور و تحمل است که حتی جان و سلامتی خانوار‌های مستأجر را تهدید می‌کند. به همین دلیل سیستم پولی کشور و به ویژه بانک‌های خصوصی و خصوصی خانوادگی باید به میدان بیایند و سریعاً بخشی از سپرده‌های دریافتی ارزان از جامعه را در قالب تسهیلات ارزان قیمت در اختیار جامعه اجاره‌نشین قرار دهند تا کشور بتواند فصل اجاره بهای سال‌جاری را پشت سر بگذارد.

گزارش وام ودیعه پرداختی توسط بانک‌ها نیز باید هر روز نشر یابد تا برخی از بانک‌ها به دلایل واهی از زیر بار پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به ۸‌میلیون مستأجر شانه خالی نکنند.

عبدالله اوتادی، عضو اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با یکی از رسانه‌های داخلی درباره افزایش جهشی قیمت اجاره‌بها و در پاسخ به این سؤال که اساساً مبنا و پایه افزایش نرخ اجاره‌بها در فصل پیک نقل و انتقالات مستأجران چیست؟ اظهار داشت: در مورد افزایش اجاره بهای مسکن، دولت باید پاسخگو باشد که بر چه منطقی سقف افزایش اجاره‌بها در کلانشهر‌ها را ۲۵‌درصد اعلام کرده‌است، چراکه همین اجازه افزایش اجاره تا سقف ۲۵‌درصد، عامل افزایش قیمت‌ها شده‌است.

وی ادامه داد: باید به این موضوع توجه شود که علاوه بر این اجازه رسمی دولت برای افزایش ۲۵‌درصدی اجاره بها، مالکان نرخ تورم عمومی را هم در نظر می‌گیرند. تنها در سه سال گذشته میزان افزایش اجاره بها به ۳۰۰ درصد رسیده‌است و بخش عمده‌ای از این عدد متوجه همین چند ماه اخیر برمی‌گردد و می‌توان گفت که میزان اجاره‌بها در چند ماه گذشته به طور وحشتناکی افزایش یافته است.

عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران تأکید کرد: به طور مستمر در مشاوران املاک شاهد این هستیم که مستأجران برای تأمین رهن و اجاره ماشین و دارایی‌های خود را به فروش می‌رسانند، اما سؤال این است که در این شرایط تورمی مستأجران تا کجا می‌توانند دارایی‌هایی مانند ماشین خود را بفروشند که بتوانند پول رهن را تأمین کنند و با توجه به ادامه کاهش توان خرید و درآمد‌ها در سال‌های آینده برای تأمین هزینه رهن و اجاره چه اقدامی می‌توانند انجام دهند؟ این در حالی است که هر سال به ارزش دارایی مالکان و افرادی که از اجاره کسب درآمد دارند، بیشتر می‌شود بدون آنکه هیچ فعالیت اقتصادی در کشور انجام داده باشند.

وی با بیان اینکه میزان افزایش اجاره بسیار بالاتر از آن نرخ ۲۵‌درصدی اعلام شده از سوی دولت است، افزود: در شرایطی قرار گرفته‌ایم که در منطقه‌ای مانند پیروزی برخی اجاره‌نشین‌ها توان پرداخت ۵۰۰‌میلیون رهن و ۴‌میلیون تومان اجاره را ندارند و شاهد شدت فشار به مستأجران هستیم و مالکان هم با در نظر گرفتن انتظار تورمی به نحو کاملاً دلخواه قیمت‌های اجاره را تعیین می‌کنند.

عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: هر سال شاهد این هستیم که محل سکونت مستأجران یک یا چند منطقه نزول پیدا می‌کند و این به معنای سرخوردگی در جامعه، تفاوت و تضاد فرهنگی در یک منطقه مسکونی است و همین باعث تنش و التهاب در جامعه می‌شود.

اوتادی افزود: در حال حاضر بیشترین تقاضا برای اجاره به سمت بومهن، رودهن، اسلامشهر و کرج رفته است و تقاضا برای اجاره در مناطق شمال شهر تهران به صورت عینی و ملموس کاهش پیدا کرده‌است و شاهد کوچ مستأجران به سمت حاشیه تهران هستیم.

وی گفت: امروز مستأجرانی که برای رهن و اجاره به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند به صراحت می‌گویند برای اینکه بتوانند از عهده پرداخت اجاره بربیایند سه شغله شده‌اند و این به معنای تشدید فشار بر این قشر است

0 دیدگاه

افزودن دیدگاه جدید

CAPTCHA
اگر شما یک بازدید کننده انسانی هستید و یک ربات نیستید به چالش و آزمون زیر پاسخ دهید.

پایتخت ایران کجاست؟ (به فارسی تایپ کنید)